美國聯(lián)儲局公布最新議息結(jié)果，一如市場預(yù)期維持息率不變，本港三大發(fā)鈔銀行亦維持最優(yōu)惠利率（P）不變；然而，自去年9月美聯(lián)儲啟動減息周期以來，至去年12月份香港銀行已合計減息3次，累減0.625厘，已經(jīng)對樓市呈明顯利好作用。隨著減息效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，加上2月底財案公布利好樓市措施后，多個新盤錄亮麗銷情，不少項(xiàng)目首輪銷售更即日沽清，樓市出現(xiàn)小陽春。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合“一手銷售網(wǎng)”資料及市場消息，3月首19日一手成交量錄逾1900宗，較2月全月1220多宗高出約55%，暫已創(chuàng)5個月高位。個人相信，隨著近期一手銷情持續(xù)火熱，料3月份一手成交有望錄得約3000宗水平，并將創(chuàng)出去年3月后的一年新高。

　　說回息口問題。根據(jù)差餉物業(yè)估價署公布最新2025年1月A類單位（實(shí)用面積430平方呎或以下）的租金回報率報約3.6%；同時，1月份經(jīng)絡(luò)按揭息率指數(shù)報3.52%，即細(xì)單位租金回報率較按揭利率輕微高出約0.08%，是自22年9月后再現(xiàn)細(xì)單位租金回報率超越按息的情況。

　　與此同時，美聯(lián)“租金走勢圖”2月份以實(shí)用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.81元，按月回升約0.4%，租金相信將進(jìn)一步向上，而“租升息跌”將促使愈來愈多屋苑出現(xiàn)“供平過租”。

　　以得寶花園為例，該屋苑今年2月平均呎租約43.8元，假設(shè)該屋苑一個282平方呎單位，每月租金約12352元，同月屋苑平均呎價約10709元，即樓價約302萬元，若以承造七成按揭、30年還款期、P按3.5厘計算，每月供款約9493元，以此推算，買家每月供款較每月租金的開支低出約23%。

　　除了得寶花園外，尚有不少屋苑有顯著的“供平過租”的情形，例如河畔花園及花園城每月供款較每月租金支出低逾2成；至于淘大花園、美孚新邨、南豐新邨、沙田第一城等大型屋苑的每月供款較每月租金的支出，低出介乎約一成至逾一成半。

　　美今年料減息2次 港跟隨

　　現(xiàn)時市場普遍預(yù)期，今年美國將進(jìn)一步減息2次，相信香港息率亦大有機(jī)會“跟減”。可以預(yù)期的是，假如樓價未有出現(xiàn)明顯反彈，屆時各屋苑“供平過租”的幅度勢擴(kuò)大，屋苑數(shù)量亦將同步與日俱增，進(jìn)一步吸引買家入市。

　　“供平過租”持續(xù)擴(kuò)大，配合各利好因素持續(xù)涌現(xiàn)，以及近月香港股市急速回勇，樓市“追落后”上升的憧憬，相信當(dāng)下樓市“小陽春”情況將有力延續(xù)，甚至由一手進(jìn)一步蔓延至二手市場。

　?。ㄗ髡邽槊缆?lián)物業(yè)住宅部行政總裁）