圖：為了滿足住房消費需求，市場一直關(guān)注城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的問題。

　　近期發(fā)布的《提振消費專項行動方案》明確提出要“更好滿足住房消費需求”，引發(fā)市場對于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造問題的持續(xù)關(guān)注。目前改造模式分為兩種：

　　一種是整體拆遷，由開發(fā)商重建。優(yōu)點是操作比較簡單，容易適應城市規(guī)劃，困難在于動用資金的規(guī)模巨大。老小區(qū)往往是城市中心黃金地段，拆遷補償?shù)土死习傩詹辉敢猓吡苏烷_發(fā)商又要承擔資金壓力和市場風險。

　　另一種是自拆自建。不過，在操作層面上很難協(xié)同。特別是原來的住宅單元面積小，老住戶為了改善居住條件，一般都有擴面需求，這樣必須提高容積率。從微觀來講，問題不大，但是如果每次改造都增加住宅面積，在宏觀上會進一步加劇供過于求的程度。

　　因此，筆者提出第三種改造老舊小區(qū)的模式，如果能夠完善并結(jié)合到整個城市規(guī)劃中去，可以形成老小區(qū)改造多樣性，在宏觀上建筑面積有增有減，供求平衡。

　　該模式的總體思路是減量而不是增量，適用于市區(qū)黃金地段老舊小區(qū)改造。這類地區(qū)土地價值高，但是現(xiàn)在的小區(qū)地積比率高、樓房質(zhì)量差，導致小區(qū)總價不符合黃金地段的土地價值。以杭州為例，最近西溪濕地旁邊的低密度住宅新地塊拍賣，樓面價已經(jīng)接近每平米9萬元（人民幣，下同），拱墅區(qū)的城市排屋二手房已經(jīng)成交價超過24萬元，但是吳山附近老小區(qū)二手房單價才4萬、5萬元水平。

　　以后市街小區(qū)為例，單價4萬元左右，地積比率2?，F(xiàn)在假設以6萬元的價格收購全部二手房，然后降低地積比率到1。那么其實對于開發(fā)商來講，就是12萬元的樓面價。如果建成200平米左右的排屋出售，單價有望超過20萬元，至少應該和余杭拱墅的城市排屋差不多的價格。以24萬元計算，利潤空間很大。

　　當然，一旦有開發(fā)商全面收購該小區(qū)的二手房，就會引發(fā)不少問題：1）二手房房價可能上漲，超過原來預計的6萬元。2）有可能出現(xiàn)部分不愿意搬離的老居民。這個其實和股市上的邀約收購差不多，并不一定能夠成功，所以這里提供一種新模式。

　　原有產(chǎn)權(quán)競價出售

　　首先，開發(fā)商可以與老舊小區(qū)的住戶簽約，把老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)折算為新小區(qū)產(chǎn)權(quán)。舉例來講，老舊小區(qū)一套60平米的老房子，而原址拆建后全都是180平米的排屋，而且小區(qū)地積比率也從2下降為1，所以相當于原來6套60平米的房子換了現(xiàn)在一套180平米的排屋?；蛘唛_發(fā)商拆建成本和利潤按照每平米2萬元計算，也可以折算成一套老房子，那么新排屋的產(chǎn)權(quán)其實就是原來六戶老舊小區(qū)和一戶開發(fā)商的總和。

　　其次，可以采取拍賣機制集中各方股權(quán)。任何一方老住戶都可以按照不低于保底價2160萬（180×2×6）洽購其余六方的產(chǎn)權(quán)。如果老住戶都愿意出售而無人愿意收購，那么開發(fā)商以6萬元的價格兜底收購。如果老住戶中有人愿意收購，那么相當于開發(fā)商就按照現(xiàn)在的自拆自建模式，賺到了每平米2萬元的開發(fā)成本和利潤，而老住戶的回購實際上只有14萬元，遠低于市場價水平。

　　如果愿意收購的人數(shù)多于愿意出售的，那么就可以通過拍賣的方式價高者得。開發(fā)商還能把沒有參與競拍的新排屋拿到市場上出售，接受全市場其他人的競價，再將得到的拍賣收入按照原來的股權(quán)比例分配給產(chǎn)權(quán)人。這樣的獲利，應該高于原來的每套360萬元的拆遷補償，無論是老住戶還是開發(fā)商都有利可圖。

　　再次，新模式由于采取了產(chǎn)權(quán)折算的方式，幫助開發(fā)商節(jié)約了一大筆買地的開支，降低了開發(fā)商的營運風險。而對于政府來講，有效盤活了老舊小區(qū)的土地資源，還可以作為減少住宅整體供應量的手段，平衡城市各個區(qū)域的發(fā)展。原有住戶獲得了高額補償，地產(chǎn)開發(fā)商有效降低了資金成本，政府亦減少了公共財政開支，可謂一舉三得。

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