近年香港樓價(jià)持續(xù)調(diào)整，交投氣氛起伏不定，令人不無(wú)憂(yōu)慮。然而，市場(chǎng)真的如斯暗淡嗎？筆者嘗試從多角度剖析現(xiàn)況，為讀者提供全面的市場(chǎng)觀察。

　　無(wú)可否認(rèn)，中美關(guān)稅戰(zhàn)的博弈持續(xù)，全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性加劇，影響金融市場(chǎng)走向，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦難獨(dú)善其身。過(guò)去樓市高位時(shí)，發(fā)展商競(jìng)相高價(jià)投地，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，累積巨額債務(wù)。近年疫情沖擊、俄烏沖突等地緣政治事件，疊加美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局加息周期，令市場(chǎng)承壓。

　　發(fā)展商面臨雙重困境：利息支出激增，樓價(jià)卻持續(xù)回落與銷(xiāo)售受阻。為加速資金回籠，發(fā)展商紛紛調(diào)低售價(jià)，導(dǎo)致新盤(pán)樓價(jià)進(jìn)一步向下，市場(chǎng)信心受挫，買(mǎi)家觀望情緒濃厚。

　　與此同時(shí)，部分近年購(gòu)置物業(yè)的業(yè)主，亦感受到高息環(huán)境的財(cái)務(wù)壓力。樓價(jià)下滑導(dǎo)致資產(chǎn)貶值，供樓成本因加息急升，部分業(yè)主陷入資金周轉(zhuǎn)困難，甚至被迫低價(jià)出售物業(yè)以換取流動(dòng)資金。這些業(yè)主與發(fā)展商的困境，構(gòu)成樓價(jià)向下調(diào)整的關(guān)鍵因素，反映市場(chǎng)近年來(lái)的艱難處境。

　　然而，樓市并非一面倒只有陰霾滿(mǎn)布。今年初《財(cái)政預(yù)算案》將100元印花稅適用樓價(jià)上限調(diào)高至400萬(wàn)元，此舉有效刺激市場(chǎng)交投，吸引上車(chē)客積極入市，部分潛藏已久的投資者亦重返市場(chǎng)，尋找具潛力的低價(jià)盤(pán)源。此外，隨著辣招全面撤銷(xiāo)，市場(chǎng)氣氛明顯回暖。內(nèi)地買(mǎi)家尤為活躍，目前其成交比例已占整體約兩成，顯示市場(chǎng)正逐步企穩(wěn)。

　　公屋富戶(hù)轉(zhuǎn)向私樓

　　此外，房委會(huì)近期收緊公屋政策，涉及約8萬(wàn)名具置業(yè)能力的“公屋富戶(hù)”。這群潛在買(mǎi)家在政策推動(dòng)下，有望轉(zhuǎn)向私樓市場(chǎng)，為市場(chǎng)注入新需求動(dòng)力。此舉不僅為樓市帶來(lái)額外購(gòu)買(mǎi)力，亦有助提升交投活躍度。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前樓市并非單向下行，而是利好與挑戰(zhàn)并存。只要市場(chǎng)資金充裕，剛性需求持續(xù)，交投活動(dòng)有望保持穩(wěn)定。當(dāng)前樓市正處于回穩(wěn)階段，對(duì)精明投資者而言，現(xiàn)時(shí)正是發(fā)掘低價(jià)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的良機(jī)。在樓市乍暖還寒之際，其實(shí)已露曙光，投資者若能把握時(shí)機(jī)，待回暖的時(shí)候就有望迎來(lái)意想不到的收獲。（作者為利嘉閣地產(chǎn)總裁）