圖：二季度租務(wù)旺季來臨，預(yù)料“租升價跌”的背馳格局將延續(xù)。

　　有機構(gòu)發(fā)表報告指出，在極端的情況之下，香港樓價可能再跌三成。標題雖然吸引眼球，卻屬極低概率事件，無需過分憂慮。報告假設(shè)多重風險同時爆發(fā)，包括全球關(guān)稅戰(zhàn)升級、經(jīng)濟陷入嚴重衰退、初期通脹與利率飆升，以及失業(yè)率急劇攀升。若此情景成真，香港GDP或急跌，樓價亦將跟隨急挫。報告亦明確指出，這類極端情況的發(fā)生概率僅5%，實際風險微乎其微。

　　事實上，自從貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，各類新聞滿天飛，但嚴肅的樓市分析不應(yīng)脫離現(xiàn)實。誠然，樓價仍于低位整固，導(dǎo)致負資產(chǎn)數(shù)目上升。金管局數(shù)據(jù)顯示，2025年首季末負資產(chǎn)宗數(shù)達4.0741萬宗，較去年四季度的3.8389萬宗升約6.1%，創(chuàng)21年新高。盡管如此，負資產(chǎn)拖欠比率維持低位，本港失業(yè)率穩(wěn)定于3.2%的低水平，反映供樓人士還款能力穩(wěn)健，就業(yè)市場堅韌。負資產(chǎn)雖有所增加，但對整體金融穩(wěn)定性影響有限，市場無需過分擔憂進一步惡化的風險。

　　投資者及用家信心轉(zhuǎn)強

　　樓價已漸漸出現(xiàn)“見底”現(xiàn)象。譬如新盤市場熱度不減，成為樓市?復(fù)蘇的強心針。西沙新盤首輪開售一日內(nèi)沽清，第二輪收票逾4.2萬張，超購145倍，榮膺本港新盤“票王”，銷情預(yù)料再創(chuàng)佳績。此熱潮反映市場剛性需求強勁，將有效提振投資者與用家信心，推動一手市場持續(xù)領(lǐng)航。

　　供求始終是樓市走勢最重要的指標。日前房屋局公布的最新“私人住宅一手市場供應(yīng)”資料顯示，未來三至四年一手供應(yīng)（包括已批出土地可隨時動工（熟地）、已落成未售出單位數(shù)目（現(xiàn)樓貨尾）、建筑中未售出單位數(shù)目）于今年首季合共錄10.5萬個單位，按季減少2000個，連跌四個季度，創(chuàng)七個季度新低，由紀錄高位的11.2萬個減少約7000伙。

　　未來三至四年，一手私宅新供應(yīng)按季下跌，主要是受建筑中仍未售出單位數(shù)目按季減少3000個帶動，最新錄6.5萬伙的兩年新低。首季有不少樓花盤登場，并取得理想銷情，同一時間，約5500個單位落成，令建筑中仍未售出單位數(shù)目減少。

　　值得留意的是，本財年潛在土地供應(yīng)創(chuàng)有紀錄的15年新低，估計發(fā)展商實際吸納土地會跟隨減少。在此情況下，土地供應(yīng)將逐步回落，相信熟地供應(yīng)持續(xù)呈跌勢。

　　另一邊廂，“美聯(lián)樓價指數(shù)”4月28日報127.34點，按周微升0.2%，本年迄今樓價指數(shù)仍跌0.62%；反觀同期租金在租務(wù)淡季仍然向上，美聯(lián)“租金走勢圖”3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元，按月升約0.16%，創(chuàng)五個月新高。

　　隨著二季度租務(wù)旺季來臨，內(nèi)地生及外來專才涌入，將進一步推高租金需求?！肮┢竭^租”現(xiàn)象重現(xiàn)，吸引租戶考慮轉(zhuǎn)租為買，投資者亦可把握低價入市及收租獲利的機遇。預(yù)料“租升價跌”的背馳格局將延續(xù)，引導(dǎo)市場購買力進一步釋放。

　　 （作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）