圖：近日一手市場成交活躍，部分新盤更出現(xiàn)開售當(dāng)日沽清的情況。

　　日前美國聯(lián)儲(chǔ)局公布最新議息結(jié)果，息率一如市場預(yù)期維持不變，本港大型銀行亦“跟風(fēng)”維持最優(yōu)惠利率（P）不變。

　　雖然今次美聯(lián)儲(chǔ)未有減息，但近期港元持續(xù)走強(qiáng)，多次觸發(fā)強(qiáng)方兌換保證，促使金管局在短期內(nèi)四度入市承接美元沽盤，令銀行體系總結(jié)余水漲船高至約1740億港元，創(chuàng)近3年新高。

　　筆者相信，熱錢湧港主要源于兩大因素：其一，全球金融市場因“貿(mào)易戰(zhàn)2.0”令緊張局勢升級(jí)，促使國際投資者調(diào)整資產(chǎn)配置，減持美元資產(chǎn)以分散風(fēng)險(xiǎn)；其二，香港作為亞洲主要金融中心，其資本自由流動(dòng)及聯(lián)系匯率制度，為國際資金提供了理想的避風(fēng)港，推動(dòng)港元展現(xiàn)強(qiáng)勢。

　　在銀行業(yè)“水浸”之下，港元拆息（HIBOR）全線向下，這對(duì)樓市而言無疑是一大利好。H按利率下調(diào)直接減輕了供樓人士的負(fù)擔(dān)，提升了潛在買家的入市意欲，特別是新盤市場。

　　隨著近期市場漸漸消化“關(guān)稅戰(zhàn)2.0”的沖擊，港股亦恢復(fù)穩(wěn)定，最近矚目新盤Sierra Sea三輪銷售均瞬即沽清，并乘勢再加推，反映出市場需求強(qiáng)勁。筆者預(yù)期，由于發(fā)展商繼續(xù)沿用“求量價(jià)”賣盤，相信銷情將延續(xù)強(qiáng)勢，預(yù)期5月份一手成交將繼續(xù)轉(zhuǎn)趨活躍，將較4月份明顯增加。

　　至于熱錢流入，對(duì)樓市的利好作用是有跡可尋?；仡?020年，金管局同樣因資金流入而承接美元沽盤，當(dāng)時(shí)銀行體系總結(jié)余上升而拆息回落。2021年香港樓市呈現(xiàn)“價(jià)量齊升”的格局，全年住宅交投較2020年升約兩成，達(dá)至近7.6萬宗的9年高位，樓價(jià)更于2021年8月份登頂。至于今次樓市會(huì)否“覆製”5年前的樓市榮景，啟動(dòng)新一輪樓市上升周期呢？我們暫且拭目以待。

　　發(fā)展商加快去庫存

　　面對(duì)新盤庫存量高企，發(fā)展商一方面以具競爭力的價(jià)格賣盤加快去庫存，另一方面減緩樓花申請(qǐng)步伐，雙管齊下提振樓市。據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合地政總署資料顯示，4月份新申請(qǐng)預(yù)售樓花同意書的住宅項(xiàng)目，只有沐禮街3號(hào)（1800伙）1個(gè)資助出售房屋項(xiàng)目，若單以私人住宅計(jì)算，上月錄得“零”新申請(qǐng)，為5個(gè)月后再次出現(xiàn)。其實(shí)2月份以及3月份，市場僅分別只有213伙及112伙新申請(qǐng)，這種“減供應(yīng)、促銷售”的雙軌策略，相信將對(duì)市場帶來一定支持。

　　雖然美國減息的具體時(shí)間表尚未明確，但市場普遍預(yù)期年內(nèi)可能會(huì)有3次降息，屆時(shí)本港按揭利率有望進(jìn)一步下調(diào)。此外，租金持續(xù)上升令“供平過租”現(xiàn)象日益明顯，加上中央政府近期再度推出降準(zhǔn)降息等寬松措施，向市場釋放約1萬億元人民幣流動(dòng)性，配合上述多重因素共同作用下，相信香港樓市將穩(wěn)步向好。

（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）