天高云淡的9月，萬科在深圳開了一個悲情無比的會。

28日-29日，萬科秋季例會,滿場都是鮮紅的宣傳標(biāo)語,醒目的三個大字“活下去”更是被人們解讀出了羅生門的味道。

對地產(chǎn)企業(yè)而言，活下去，是真有其事還是危言聳聽?

萬科“活下去”

先來看當(dāng)事人的解讀。

在萬科掌門人郁亮看來，之所以強調(diào)“活下去”是因為房地產(chǎn)行業(yè)的“轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。”他說：“今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、 經(jīng)濟、國際、軍事等方方面面。”

他還結(jié)合當(dāng)下明星偷稅漏稅、滴滴遭遇的問題、碧桂園的問題和自如甲醛房的問題等進行了反思。“當(dāng)前整個社會都傾向于反資本、反大企業(yè)，普通老百姓都把貧富懸殊、社會板結(jié)等問題都歸結(jié)于大企業(yè)、大資本方，最可怕的是這是整個社會的共識，政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大資本和大企業(yè)。”

所以，在郁亮看來，對萬科而言，要做的第一件事情就是進行戰(zhàn)略檢討，落實到具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

他還強調(diào)，回款目標(biāo)的達成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障，如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

萬科的危機感，令行業(yè)不少人“瑟瑟發(fā)抖”。

但旁觀者似乎并不“買賬”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉從“活下去”三個字品出了三層含義：第一，萬科最慣用會哭的孩子有奶吃這一套;第二，你不讓我活，我就偏要活下去;第三，市場的博弈就是情緒的博弈。

易居研究院副院長楊紅旭說：“頭狼發(fā)信號，群狼心動搖?；钕氯?，這個新口號，對萬科內(nèi)部、開發(fā)商同行、購房者，皆產(chǎn)生了很大的沖擊力。”

一位多年跑地產(chǎn)的媒體記者評價，回顧行業(yè)歷次波動，作為帶頭大哥的萬科總是打響第一槍，自己卻不斷做大做強。還有人評價，“當(dāng)萬科淪為戲精，走下神壇就只是時間問題。”

當(dāng)然，也有人認同萬科的危機感，有的說“覆巢之下，安有完卵”;有的說“做最壞打算，做最好安排”。

萬科“神算子”

且不論誰對誰錯，說到底萬科終究是一個企業(yè)。而企業(yè)今天“活下去”是為了明天“活得更好”。

舉幾個例子大概就能明白了。

數(shù)據(jù)來源：wind

2008年年初開始，一線城市出現(xiàn)成交萎縮，從當(dāng)年6月起，全國大部分城市遭遇“寒流”。當(dāng)年，時任萬科董事長王石首發(fā)“拐點”論，率先開始自救，將部分房產(chǎn)折價銷售。

隨著后來4萬億計劃的出臺，房地產(chǎn)重返熱潮。

2011年，因為限購、限貸的嚴(yán)厲執(zhí)行，當(dāng)年下半年的“金九銀十”落空，并導(dǎo)致全年房地產(chǎn)成交量走低，市場跌入冰點。轉(zhuǎn)年，萬科判斷房地產(chǎn)進入白銀時代。

隨著后來30多個地方樓市微調(diào)，一、二線城市樓市成交量攀升，市場再次回暖。

2014年，由于庫存積壓嚴(yán)重、供過于求，全國房價下降態(tài)勢明顯，主要城市的成交出現(xiàn)持續(xù)幾個月的低迷。無獨有偶，當(dāng)年萬科就提出過，房價單邊上漲的時代已經(jīng)結(jié)束。

隨著后來“雙降”(降息、降準(zhǔn))，調(diào)控政策放松的到來，房地產(chǎn)迎來新的一波上揚。

2018年，在上百次的調(diào)控、房地產(chǎn)稅的呼聲下，樓市有變冷的趨勢。中國社科院9月27日報告稱，短期看一二線城市“金九銀十”落空，房價穩(wěn)中有降，三四線城市房價漲幅繼續(xù)下降。這時，萬科喊出“活下去”的口號。

理解萬科的邏輯，國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇有一句話說得卻頗有意味，他說中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系是“旺夫婆娘論”。

何為“旺夫婆娘論”?孟曉蘇這樣解釋：有人好用綁架論，就是a綁架了b，我用另一個說法，就是“旺夫婆娘論”。

自打國民經(jīng)濟20年前房改，找到了房地產(chǎn)這個“旺夫婆娘”，拉動國民經(jīng)濟增長20年，幫助三屆政府，但是總有人說“婆娘綁架老公”，不斷有人進讒言給這個老公，說你還是去找那個高科技小蜜去。

這個男人也是花心，總是一會想這個一會想那個，而且還有一個就是家暴，打壓房地產(chǎn)。

這個旺夫婆娘也是很賢惠，她就好好給你打理家，把經(jīng)濟又給拉動上來，相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動起來。整個家務(wù)又正常了。

但是迎來的是下一輪男人的暴打，這就是中國的房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控中的地位。

有一句話說，預(yù)測房價就跟預(yù)測股票一樣不靠譜。難能可貴的是，萬科在每一次危機中，都率先嗅到了“危與機”。

王石說，凡是想超越萬科的，最后下場都不大好。

大概就是此意吧。