圖：紅山半島有獨立屋僭建，被屋宇署發(fā)出清拆令及“釘契”。

　　被“釘契”的物業(yè)仍然可以買賣嗎？到底什么是“釘契”？在何種情況下會遭“釘契”？期間又可否轉(zhuǎn)讓？又如何“解釘”？

　　常見“釘契”的原因歸納出下5點：

　　1）違反建筑物條例，最常見是僭建及非法改建：當(dāng)被屋宇署揭發(fā)后，該局會發(fā)出清拆令，而有關(guān)清拆令會在土地注冊處“注冊”，若然業(yè)主一直不執(zhí)行清拆令，物業(yè)一直處于“釘契”狀態(tài)。

　　2）業(yè)主欠債：業(yè)主拖欠銀行按揭或私人債務(wù)等，債主或接管人可循法律途徑追討及凍結(jié)資產(chǎn)，申請將物業(yè)“釘契”，以防止業(yè)主靜悄悄轉(zhuǎn)售物業(yè)夾帶私逃。

　　3）違反地契用途：例如業(yè)主不法使用土地用途，將工廈改裝為住宅，又或于自住單位用作私房菜、美容院等涉及商用的經(jīng)營場所，地政總署會發(fā)出警告信，要求業(yè)主在限期內(nèi)糾正違契用途，亦會把警告信送交土地注冊處注冊，即物業(yè)已遭“釘契”。

　　4）拖欠費用：業(yè)主拖欠管理貴、差餉、地租等費用，政府或管理公司亦有權(quán)“釘契”。

　　5）業(yè)權(quán)糾紛：如果物業(yè)因為遺產(chǎn)或婚姻問題引致業(yè)權(quán)糾紛，甚至進(jìn)行法律訴訟，該物業(yè)便會被“釘契”，一日未“解釘”便會影響出售。

　　無論任何類型物業(yè)，包括住宅或工商鋪，一旦違反契約條件，地政總署便可采取執(zhí)行契約條款行動，一般會先向業(yè)主發(fā)出警告信，并要求業(yè)主于指定時限內(nèi)糾正違契問題，若業(yè)主沒有于期內(nèi)作出糾正，地政總署便可將警告信在土地注冊處注冊，俗稱“釘契”。

　　買入釘契樓 相關(guān)問題轉(zhuǎn)嫁新業(yè)主

　　大部分“釘契樓”不會構(gòu)成居住風(fēng)險，若物業(yè)尚未“解釘”，有關(guān)物業(yè)的原生問題如僭建、業(yè)權(quán)糾紛等會轉(zhuǎn)嫁給新買家。過去曾有買家購買單位，簽下臨時買賣合約并繳付訂金后，等待收樓期間始發(fā)現(xiàn)業(yè)主因財困將單位“按上按”已被釘契，買家才如夢初醒，已付出首期付諸東流。所以，買家入市要謹(jǐn)慎，以免損失金錢。

　　由于物業(yè)被“釘契”，故此售價通常低于市價。愈難處理的“釘契”原因，樓價會愈低，亦會有人貪平買入“釘契樓”。買家必須在簽署買賣合約前先行查冊，以避免購入“釘契樓”而不知情。如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)被“釘契”，最好委托熟悉物業(yè)買賣的律師處理，也應(yīng)該向銀行查詢是否能就該物業(yè)進(jìn)行按揭。

　　市場上亦出現(xiàn)一夜爆紅的“釘契樓”。2023年9月一場世紀(jì)大黑雨，令港島大潭豪宅紅山半島廣泛僭建問題暴露出來，有獨立屋的大幅斜坡倒塌，屋宇署其后向有潛在風(fēng)險的獨立屋發(fā)出清拆令及“釘契”，看來涉事的獨立屋想脫手亦不容易。

　　解決違規(guī)或糾紛即可“解釘”

　　所謂解鈴還需系鈴人，只要將“釘契”的問題解除，并取得文件證明，便可向土地注冊處進(jìn)行登記，便能成功“解釘”。而“解釘”的意思，并不是將指已經(jīng)出現(xiàn)的警告信或法庭命令刪除，只是再登記另一份文件證明問題已得到解決，故日后查冊仍可清楚找到相關(guān)物業(yè)曾經(jīng)被“釘契”。故此，買家可透過查冊得知相關(guān)物業(yè)的“被釘”次數(shù)及原因，以及如何“解釘”。