圖：洪水橋四宗大型原址換地延后完成期限，導致今年上半年補地價收入大減。

　　近兩年一手新盤供應量多，發(fā)展商除減價賣樓外，也減少洽商換地補地價，特區(qū)政府也大幅減少賣地數(shù)量及規(guī)模，以穩(wěn)定樓市供需。今年上半年特區(qū)政府地價收入錄得約71.1億元，雖然處于偏低水平，但已較去年同期的55.2億元回升29%。

　　萊坊指出，目前樓市雖有見底回穩(wěn)跡象，但發(fā)展商仍維持審慎投地或換地改契等投資，出價會嚴控風險，宜推出規(guī)模較小的地皮，以免出現(xiàn)流標。\大公報記者 劉向陽

　　據(jù)差餉物業(yè)估價署編制的私人住宅售價指數(shù)，樓價自2021年9月見398.1點歷史高位后，持續(xù)反復下滑，今年5月指數(shù)最新報286.6點，累積下跌28%。另外，樓價下跌，一手住宅需求也減弱，過去兩年半的潛在供應持續(xù)在10萬伙以上，其中貨尾存量翻倍至2.8萬伙，因而發(fā)展商買地欠積極性，導致多幅地皮流標收場。

　　特區(qū)政府近兩年雖然無明確要暫停賣地，但已明顯拖慢賣地安排及減少賣地數(shù)量，每季只安排一幅中小型住宅地皮招標，甚或如去年首季更暫停推出住宅地。此導致自2006年后，2024年上半年再出現(xiàn)18年來首次零賣地情況（不計加油站、充電站及電訊站地皮），因而賣地收入為零。至于今年上半年情況稍為好轉(zhuǎn)，期內(nèi)共賣出3幅地皮，收入48.9億元，為16年來次低，其中兩幅小型住宅地皮成交價同為6億元，而青衣物流地則以36.786億元成交。

　　補價收入22億 16年最少

　　地皮招標收入雖較去年同期好，但私人市場的換地改契情況則不如去年，兼且洪水橋第32A至D區(qū)的4宗大型原址換地個案，因特區(qū)政府檢討土地用途而延后完成期限，導致今年上半年暫錄的補地價收入僅22.2億元，為2009年后的16年新低。其中，逾億元補地價的住宅用地，只有洪水橋第34B區(qū)原址換地及東涌東站首期物業(yè)發(fā)展項目。初步總結(jié)，特區(qū)政府今年上半年的地價收入約71.1億元，較去年同期的55.2億元增加29%，但仍是近19年的第二低。

　　由于洪水橋4宗原址換地的期限延至今年12月底，即使屆時能達成協(xié)議，以百億元的補地價卻只能計入明年庫房收入。另外，目前環(huán)球政經(jīng)局勢多變，樓市雖有止跌回穩(wěn)跡象，但相信特區(qū)政府未來只會維持少量推地，加上發(fā)展商未積極進行換地補地價，即使下半年落實推出北部都會區(qū)首幅片區(qū)開發(fā)土地招標，然而基于其規(guī)模龐大及復雜性，應須數(shù)月時間讓財團考慮及估算入標風險，估價地價收入維持低企。不過，慶幸的是，7月有兩幅現(xiàn)代多層產(chǎn)業(yè)大樓土地截標，若成功售出，今年全年的地價總收入應超過去年的百億元水平。

　　新盤低價去貨 樓市回升需時

　　萊坊執(zhí)行董事兼大中華區(qū)估價及咨詢部主管方耀明表示，近期住宅樓市交投好轉(zhuǎn)，反映市場購買力存在，不過成交價未見明顯回升跡象，發(fā)展商繼續(xù)減價賣樓，可見樓市仍未真正回升，發(fā)展商對后市走向疑慮未消，難以說服他們重新大舉增加土地發(fā)展儲備。因此，未來發(fā)展商仍審慎處理投地或換地改契發(fā)展等投資，如選擇一些位置較好及社區(qū)配套較成熟的地皮，在嚴控風險下謹慎出價。

　　他相信，特區(qū)政府面對發(fā)展商低增意欲，本財年應減慢推地步伐，兼以規(guī)模較小地皮為主，以免大規(guī)模地皮出現(xiàn)較大流標機會，對市況帶來負面影響。

　　至于特區(qū)政府有意借助市場力量，加快發(fā)展北部都會區(qū)。方耀明指出，必須顧及發(fā)展商對新區(qū)發(fā)展周期長會增加財務承擔的風險，提供一些鼓勵措施或政策來吸引他們參與的興趣，締造雙贏局面。