1987年12月1日，深圳率先引入香港土地拍賣(mài)制度，首次舉行國(guó)有土地拍賣(mài)。國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院文旅地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“這在全國(guó)引起巨大的反響，對(duì)整個(gè)中國(guó)土地制度和房地市場(chǎng)產(chǎn)生很好的推動(dòng)作用，極大地促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且全國(guó)各地形成土地招拍掛制度。”三十一年前，源于改革開(kāi)放拓荒牛的深圳土地拍賣(mài)制度無(wú)疑掀起了中國(guó)房地產(chǎn)的速度與高度，是發(fā)展史上濃墨重彩的一筆。

 

深圳作為緊鄰香港的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，可謂近水樓臺(tái)先得月，引入香港眾多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策，其中，土地拍賣(mài)制度率先在深圳試點(diǎn)并推向全國(guó)，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史的先河?；貞洰?dāng)時(shí)參與首次土地拍賣(mài)競(jìng)標(biāo)時(shí)，時(shí)任深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星表示，在上世紀(jì)八十年代中期，深圳已有幾十家地產(chǎn)公司參與特區(qū)建設(shè)，但因是邊建邊賣(mài)，資金回籠慢導(dǎo)致資金壓力大，他們只得頻繁地向銀行借貸，但是卻給深圳市帶來(lái)巨大的資金壓力。而近在咫尺的香港，港府每年從土地出讓土地中收益上百億港元，但深圳土地面積較香港大一倍。因此，學(xué)習(xí)和借鑒香港的土地拍賣(mài)政策無(wú)疑成為化解資金壓力的一大法寶。

 

去年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓金高達(dá)5.2萬(wàn)億元人民幣，再度刷新歷史紀(jì)錄。時(shí)任深圳市副市長(zhǎng)李傳芳表示，為了對(duì)香港土地拍賣(mài)市場(chǎng)進(jìn)行深入了解，1986年11月17日起，她帶隊(duì)赴香港進(jìn)行了為期近十天的考察，他們向市領(lǐng)導(dǎo)提交了“香港土地政策與土地管理”等多個(gè)專(zhuān)題報(bào)告。在借鑒香港土地拍賣(mài)制度改革意見(jiàn)中，他們市政府將現(xiàn)行的行政劃撥土地、收取土地使用費(fèi)的辦法改為以公開(kāi)拍賣(mài)為主、招標(biāo)與行政劃撥相結(jié)合的特區(qū)土地管理制度。

 

 

李傳芳表示，在1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地產(chǎn)改革領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)改革統(tǒng)一管理與協(xié)調(diào)工作，她擔(dān)任組長(zhǎng)，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)房產(chǎn)改革和地產(chǎn)改革工作組，分別由時(shí)任深圳市規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)劉佳勝等負(fù)責(zé)。地產(chǎn)改革工作組即開(kāi)始起草《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理體制改革方案》。該《方案》經(jīng)市委常委會(huì)通過(guò)后，10月中旬，中國(guó)城市土地改革研討會(huì)在深圳召開(kāi)，該研討會(huì)對(duì)深圳的土地制度改革帶來(lái)很好的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，在當(dāng)年7月，國(guó)務(wù)院決定將深圳、廣州、上海和天津四個(gè)城市作為首批土地使用權(quán)有償出讓的試點(diǎn)城市，并在11月25日進(jìn)行了招標(biāo)有償出讓的試點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)市長(zhǎng)會(huì)議在深圳舉行，藉著中央領(lǐng)導(dǎo)和全國(guó)許多城市參加的東風(fēng)，12月1日，這一全國(guó)首創(chuàng)的土地拍賣(mài)大會(huì)在深圳舉行。

 

談起當(dāng)時(shí)的內(nèi)地第一次土地拍賣(mài)場(chǎng)景時(shí)，駱錦星仍記憶猶新，他稱(chēng)，當(dāng)時(shí)深圳市考慮到拍賣(mài)、招標(biāo)可能會(huì)太敏感，所以把“拍賣(mài)”改成了“公開(kāi)競(jìng)投”，實(shí)際上就是拍賣(mài)。拍賣(mài)的土地就是后來(lái)東曉花園所在地，時(shí)間是12月1日。拍賣(mài)前，時(shí)任深圳市規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)劉佳勝還特意對(duì)他說(shuō)：“首次拍賣(mài)是件大事，你們是特區(qū)最大的房地產(chǎn)公司，一定要支持?。?rdquo;駱錦星點(diǎn)頭答應(yīng)。

 

 

當(dāng)天下午3點(diǎn)40分，駱錦星抵達(dá)會(huì)場(chǎng)，當(dāng)看到能容納700人的會(huì)場(chǎng)已爆滿(mǎn)的場(chǎng)景時(shí)，他感到十分驚異。下午4點(diǎn)開(kāi)始，引起全國(guó)轟動(dòng)的首宗土地公開(kāi)拍賣(mài)正式舉行，共計(jì)有44家企業(yè)參加競(jìng)投，其中外資企業(yè)有9家。在17個(gè)市的市長(zhǎng)和中外媒體的聚焦下激烈競(jìng)標(biāo)也正式開(kāi)始。

 

當(dāng)天的舉槌人、時(shí)任深圳市規(guī)劃國(guó)土局局長(zhǎng)劉佳勝先介紹了拍賣(mài)地塊的有關(guān)信息。駱錦星表示：“我們的競(jìng)拍牌是11號(hào)，因在香港參加過(guò)招投標(biāo)，我知道這塊地肯定要遠(yuǎn)高于200萬(wàn)，所以前面我沒(méi)有出價(jià)，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)飆升至400萬(wàn)以后，我才開(kāi)始舉牌。此時(shí)，其他絕大多數(shù)競(jìng)標(biāo)者都退出，只剩下深華程開(kāi)發(fā)公司、深圳市工商銀行房地產(chǎn)公司和我們。經(jīng)過(guò)17分鐘的輪番競(jìng)價(jià)，價(jià)格已迅速飆升至520萬(wàn)元，當(dāng)我們舉到525萬(wàn)時(shí)，工商銀行房地產(chǎn)公司看到我們志在必得就不再應(yīng)價(jià)。最終，劉佳勝一槌落定，這塊地被我們一舉奪得”。

 

他稱(chēng)，經(jīng)過(guò)不到兩年的建設(shè)，1988年7月，東曉花園建成，按照當(dāng)時(shí)市價(jià)可以賣(mài)到每平方米2000元，但拍賣(mài)時(shí)，他承諾利潤(rùn)不超過(guò)國(guó)際慣例的15%，所以每平方米只賣(mài)1650元，結(jié)果不到一小時(shí)便售罄了。

 

各地紛借鑒出讓使用權(quán)化解資金困境
 

 

 

自深圳首次推出土地拍賣(mài)后，全國(guó)許多城市也紛紛借鑒深圳這一模式，通過(guò)以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓土地使用權(quán)。1988年4月12日，七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議通過(guò)修改憲法草案，刪去原憲法中禁止土地“出租”兩字，明確規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。在深圳于1987年全國(guó)首次推出土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)制度后，全國(guó)各地市也紛紛推出土地招拍掛制度，包括招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式。該方式可以提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，也可以讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓?zhuān)瑥亩鴾p少人為干擾因素和遏制腐敗產(chǎn)生。此后，全國(guó)各地市形成土地招拍掛制度，為地方財(cái)政增收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大的促進(jìn)作用。

 

因此，20多年來(lái)，全國(guó)各地市出讓金持續(xù)水漲船高，成為各地市財(cái)政收入的重要來(lái)源。據(jù)今年初國(guó)家財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比大幅增長(zhǎng)40.7%。對(duì)此，國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院文旅地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，國(guó)有土地出讓金突破52000億，可以有效地彌補(bǔ)地方政府財(cái)政資金的不足，極大推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，土地拍賣(mài)制度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都存非常深遠(yuǎn)的意義，深圳率先通過(guò)有償出讓土地使用權(quán)的方式提高土地資源的利用率，優(yōu)化資源配置，同時(shí)亦增加了房企開(kāi)發(fā)的積極性。這也奠定了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，有利增加地方財(cái)政收入和壯大國(guó)有經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

 

與港商合作駱錦星成首吃螃蟹者
 

 

 

1980年初，深圳特區(qū)正在醞釀成立，當(dāng)時(shí)深圳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金十分匱乏，時(shí)任深圳房管局副局長(zhǎng)的駱錦星承擔(dān)著為省科級(jí)以上干部建設(shè)20000平方米、300多套宿舍的重任。但是資金一直困擾著他，但駱錦星成為深圳和全國(guó)首個(gè)吃螃蟹者，開(kāi)始與港商劉天就洽談，并以“補(bǔ)償貿(mào)易”進(jìn)行合作，即港商出錢(qián)、深圳出地，以這種方式合作建房。等徵地和設(shè)計(jì)等工作完成后，他便去香港賣(mài)樓花，那是中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)─東湖麗苑。東湖麗苑體現(xiàn)了土地商品化，也開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)土地有償使用的先河。

 

他回憶稱(chēng)，1980年1月8日，他們成立了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)涉外房地產(chǎn)工作。這也是深圳和中國(guó)內(nèi)地首個(gè)房地產(chǎn)公司，他和4名工作人員騎著4輛舊單車(chē)開(kāi)始了工作。

 

房地產(chǎn)公司成立以后，他們加速推動(dòng)?xùn)|湖麗苑建設(shè)，1981年?yáng)|湖麗苑竣工后，劉天建議，小區(qū)建好要向香港學(xué)習(xí)，成立物業(yè)公司，提供有償服務(wù)，委讬物業(yè)公司管理治安、環(huán)境衛(wèi)生、水電維修、代辦戶(hù)口等，是按香港模式管理小區(qū)的典范。他們作為全國(guó)首家物業(yè)公司也應(yīng)運(yùn)而生，管理小區(qū)的模式更逐漸從深圳擴(kuò)展到了全國(guó)。

 

此后，駱錦星1984年還在香港註冊(cè)了一家公司，開(kāi)拓海外業(yè)務(wù)，1985年，他們?cè)谙愀凵踔烈慌e擊敗長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等對(duì)手，以5350萬(wàn)元拍下香港深水埗地皮，一時(shí)在港澳名聲大噪。1987年他們開(kāi)發(fā)太子中心兩幢大樓數(shù)天內(nèi)被搶購(gòu)一空，深房?jī)糍?000萬(wàn)元。

 

 

源于深圳的土地招拍掛制度推動(dòng)了全國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是，其帶來(lái)的土地財(cái)政讓多方詬病。在國(guó)家去年以來(lái)多次明確房子是用于住不是炒的政策理念，各地市對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行一些調(diào)整和完善，推出限價(jià)和定向用于租賃住房，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)加大供給的作用。

 

在土地招拍掛推出數(shù)十年來(lái)，尤其近十多年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，各地市高地價(jià)刺激了許多開(kāi)發(fā)商高價(jià)奪地，促使房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，令許多購(gòu)房者望房興嘆。而高房?jī)r(jià)讓他們頗有怨言。更為關(guān)鍵的是，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致大量資金流入房產(chǎn)投資，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，并且推動(dòng)物價(jià)不斷上漲。

 

對(duì)此，去年中共十九大和今年兩會(huì)都強(qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住而非炒，各地市出臺(tái)許多政策，加強(qiáng)了限價(jià)、限購(gòu)和限貸，并且加大對(duì)租賃房、人才房等供應(yīng)，在出讓土地時(shí)要求對(duì)開(kāi)發(fā)商限價(jià)、人才房佔(zhàn)有一定比例等，這些措施均是在調(diào)整和完善土地招拍掛制度，從而可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加大供應(yīng)。國(guó)家高端智庫(kù)中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院文旅地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，以前通過(guò)招拍掛制度導(dǎo)致地價(jià)飆升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這兩年國(guó)家規(guī)定房子是住不是炒，大力發(fā)展租賃住房，而這些租賃房土地和保障住房用地并不一定進(jìn)拍賣(mài)市場(chǎng)，因此各地政府也對(duì)數(shù)十年的招拍掛制度進(jìn)行調(diào)整。

 

目前，全國(guó)一些地市包括深圳、上海、成都、南京等更出現(xiàn)搖號(hào)購(gòu)房，并且需要公證處公證，從而抑制了房?jī)r(jià)上漲，這也是對(duì)土地招拍掛制度的補(bǔ)充。