圖：近月樓市好轉(zhuǎn)，有外資行預(yù)期全年樓價(jià)會(huì)輕微回升。

　　近月樓市有轉(zhuǎn)勢(shì)跡象，更有不少外資證券商預(yù)期樓價(jià)將會(huì)回升。摩根士丹利發(fā)表報(bào)告預(yù)料，下半年香港樓價(jià)有機(jī)會(huì)止跌回穩(wěn)，更會(huì)輕微回升2%。報(bào)告指本地樓價(jià)已較5年前高位回落30%，部分指標(biāo)已見(jiàn)底，現(xiàn)階段還處于早期階段，估計(jì)香港樓市或?qū)⒂瓉?lái)4至5年上升周期。

　　樓市、股市經(jīng)常有大淡友出現(xiàn)，最近有大學(xué)教授表明樓市仍未跌完，本港樓價(jià)要較高位下跌60%至75%，租金回報(bào)率要見(jiàn)6.5厘才可入市。他直言目前租金回報(bào)率未到3.5厘，只有2厘多，樓價(jià)要再跌兩三成才有6厘或6.5厘，屆時(shí)先會(huì)吸引買家入市。

　　中小單位回報(bào)超豪宅

　　究竟現(xiàn)時(shí)樓市租金回報(bào)率有幾多，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果用個(gè)別單位的最新成交價(jià)及最新租金計(jì)算，一般回報(bào)率應(yīng)該有3厘以上，個(gè)別更已近4厘。教授所說(shuō)2厘多如何得來(lái)，或是參考差餉物業(yè)估價(jià)署的私人住宅物業(yè)市場(chǎng)回報(bào)率，但其實(shí)是分開(kāi)單位面積類別來(lái)計(jì)算，如果實(shí)用面積達(dá)1722方呎的E類豪宅單位，最新回報(bào)率確實(shí)只有2.4厘；一般面積約430方呎的A類小型單位，最新回報(bào)率已高達(dá)3.7厘；一般實(shí)用面積為431至752方呎的B類中小型單位，回報(bào)亦達(dá)3.2厘。

　　事實(shí)上，按差餉物業(yè)估價(jià)署的私人住宅租金回報(bào)計(jì)算，最新樓市的平均回報(bào)有3厘。而教授認(rèn)為回報(bào)率要升至6.5厘才吸引，事實(shí)上如果翻查私人住宅物業(yè)市場(chǎng)回報(bào)率，已有超越20年未有出現(xiàn)過(guò)6厘以上的租金回報(bào)，上一次的6.5厘是2003年沙士時(shí)期樓市低位，當(dāng)年7至8月的A類小型單位回報(bào)率便一度高達(dá)6.5厘。過(guò)去20年絕大部分時(shí)間回報(bào)不足5厘，最低是1.9至2.6厘，因此要等待回報(bào)率再次出現(xiàn)6.5厘，基本上是接近沒(méi)有可能。

　　相信大家亦明白，租金回報(bào)率是樓市的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，當(dāng)物業(yè)回報(bào)率跌至2厘或以下，或是當(dāng)時(shí)定期存款利率比租金回報(bào)還要高，便沒(méi)有投資者買樓收租，樓價(jià)自然回落，相對(duì)的租金回報(bào)亦會(huì)回升。同樣地，當(dāng)租金回報(bào)率升到4至5厘，買樓收租的回報(bào)遠(yuǎn)較定存吸引，大量投資者入市而推高樓價(jià)下，租金回報(bào)亦因而回落，因此以目前定存利率只有2厘或更低水平，租金回報(bào)率升到4至5厘已相當(dāng)吸引，要升至6.5厘其實(shí)已接近沒(méi)有可能?，F(xiàn)時(shí)回報(bào)達(dá)3厘以上，已吸引不少投資者買樓收租。

　?。ㄗ髡邽槭兰o(jì)21 星鑄總經(jīng)理）