2025年3月27日，仲量聯(lián)行“中國辦公樓市場展望研討會”圓滿舉行。伴隨“十四五”規(guī)劃收官、“十五五”規(guī)劃新啟，2025年中國經濟重新校準“增長坐標”，政策工具箱持續(xù)發(fā)力、新質生產力展露潛能。中國辦公樓市場正錨定產業(yè)升級主航道，尋求轉型窗口中的確定性機遇。3月27日，仲量聯(lián)行邀請多位行業(yè)專家啟幕“中國辦公樓市場展望研討會”，聚焦上海、北京、深圳三個關鍵市場，共同在新周期中前瞻新趨勢、解碼新命題、探求新方法、捕捉新機遇。

 

 

　　“兩會”順利閉幕，以人工智能為代表的新興賽道重塑科創(chuàng)版圖，辦公樓市場在復雜多變的環(huán)境中迎來新一輪的機遇與挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“在2025年，中國辦公樓市場需求預計將溫和復蘇，但供應壓力猶存，以四個一線城市為例，今年甲級辦公樓市場新增供應量在3.5-3.9百萬平方米，凈吸納量約1.8-2.2百萬平方米，租金將繼續(xù)承壓下行，預計同比跌幅近10%”

 

　　姚耀進一步指出，在最新宏觀經濟的政策信號指引下，除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，同時需要關注其中涌現(xiàn)的需求“新元勢能”，與人工智能、新消費、游戲、生命科學等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，其將激發(fā)辦公樓市場需求新的增長點。市場需求的“固本拓新”是辦公樓市場參與方重新錨定新平衡的關鍵。

 

 

　　伴隨上海經濟規(guī)模突破5萬億元大關，產業(yè)轉型升級的積極趨勢，持續(xù)為辦公樓市場帶來增量潛力，帶動需求端溫和復蘇。然而，整體市場仍有大量新增項目即將入市，租金仍處于下行周期，上海辦公樓市場正在經歷深度調整的階段。

 

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示：“租金的深度調整給成本驅動型的升級和搬遷帶來結構性機會，在此過程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。需求端來看，穩(wěn)定的占比分布，多元的行業(yè)分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場韌性。”

 

　　根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達到74%。搬遷的核心考量在于成本效益和樓宇品質之間的“質價比“平衡，其中“更低的租金和更優(yōu)質的物業(yè)服務”在租戶辦公租賃決策中重要性有所提升，辦公項目的硬件設施不足將增加企業(yè)的遷出意愿，而“配套設施和業(yè)主服務的提升”將提高租戶滿意度。

 

　　整體行業(yè)需求格局保持穩(wěn)健，“新元“需求正快速釋放，為市場復蘇帶來新興機遇。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓市場行業(yè)需求中，金融服務、專業(yè)服務、科技互聯(lián)網、制造貿易、零售和生命科學這六大行業(yè)在2020至2024過去五年中，每年新租需求占比均超過85%。前沿科技的突破、產業(yè)升級轉型和消費觀念改變等原因，這些傳統(tǒng)行業(yè)中引領需求增長的新興元素正在悄然改變，涌現(xiàn)的“新元”需求，如人工智能相關、新消費、先進醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求占比達到30%，滲透于傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場潛力。

 

 

　　北京辦公樓市場進入深度博弈，市場需求緩和，業(yè)主方不斷釋放“極限價格”試探市場的平衡點，但租金的深度回調也對激發(fā)市場活躍度產生了顯著影響，數(shù)據(jù)顯示，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比2023年上升31%。

 

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示：“在這樣的市場格局中，低價策略有效激發(fā)了部分在京大面積租戶的搬遷和升級意愿。此外，當前企業(yè)在選址時，大多優(yōu)先考慮租賃成本管理而非行業(yè)聚集度，這也推動其選址范圍持續(xù)擴大、分散。盡管整體市場仍然面臨新增需求受限的挑戰(zhàn)，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，并在一定程度上穩(wěn)定了市場信心。”

 

　　從需求行業(yè)來看，新質生產力相關行業(yè)的崛起持續(xù)激活辦公樓市場潛力。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2024年末，新質生產力企業(yè)在北京甲級辦公樓市場中的承租面積占比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%，主要聚集在望京、中關村、麗澤等區(qū)域。以人工智能、生命科學為代表的新質生產力相關企業(yè)商業(yè)化進程加速，帶動對優(yōu)質辦公空間擴張的剛性需求。而重點傳統(tǒng)行業(yè)仍是北京辦公樓市場的主力需求來源，游戲、內資律所、資產管理、教育領域等多個細分賽道表現(xiàn)活躍，與新質生產力相關行業(yè)雙軌并行，驅動市場需求向多元化和靈活化的方向發(fā)展。

 

 

　　粵港澳大灣區(qū)正由制造灣區(qū)向創(chuàng)新灣區(qū)的深度轉型，深圳在此過程中以創(chuàng)新驅動實現(xiàn)了生態(tài)式崛起與全球化突圍。隨著機電一體化、人工智能等技術融合應用，智能制造、商貿流通等領域有望支持深圳辦公樓市場需求的長期穩(wěn)健增長。

 

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級董事曾麗表示，“現(xiàn)階段，深圳的產業(yè)新賽道企業(yè)辦公空間主要集中在非甲級辦公樓、產業(yè)園樓宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網行業(yè)貢獻了近四成的辦公樓成交面積。可預計，伴隨產業(yè)新賽道業(yè)務的進一步發(fā)展，以及對海外市場拓展、產品線研發(fā)迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來存在擴充及升級辦公空間的可觀潛力。”

 

　　總部大樓對深圳辦公樓市場的貢獻日益顯著。近三年深圳甲級辦公樓年均凈吸納量約73萬平方米，總部自建物業(yè)對凈吸納量的貢獻約占50%。2025年新增供應中，總部辦公物業(yè)面積預計占比約八成。但伴隨企業(yè)陸續(xù)遷入落成的總部項目，其目前的辦公空間將陸續(xù)出現(xiàn)空置，存量市場競爭將更激烈。

 

　　曾麗預計，未來一段時間，深圳辦公樓市場將面臨新增供應集中入市，但整體需求增長相對緩慢，預計全市空置率將保持較高水平。面對供需不平衡的情況，業(yè)主將采取更加靈活的租賃策略，加速建立全方位配套體系與服務建設。