2025年4月2日，全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司——高力國(guó)際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發(fā)布2025年第一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。

 

　　面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的復(fù)雜形勢(shì)，中國(guó)依托系統(tǒng)性政策組合和超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展韌性。2025年，宏觀政策延續(xù)“精準(zhǔn)滴灌+跨周期調(diào)節(jié)”組合拳，通過(guò)政策精準(zhǔn)發(fā)力與市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力協(xié)同共振，中國(guó)正在加速建成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型、綠色低碳化、內(nèi)需主導(dǎo)式的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇貢獻(xiàn)系統(tǒng)性解決方案。財(cái)政政策聚焦“提質(zhì)增效”，提高財(cái)政赤字率、增發(fā)國(guó)債和地方專項(xiàng)債、實(shí)施大規(guī)模債務(wù)置換正在形成投資撬動(dòng)效應(yīng)。貨幣政策時(shí)隔14年重回“適度寬松”，保持貸款利率穩(wěn)定在歷史低位水平，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。

 

　　隨著中國(guó)研發(fā)投入強(qiáng)度不斷增加，集成電路、人工智能、量子計(jì)算等戰(zhàn)略性領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)關(guān)鍵突破，國(guó)產(chǎn)芯片自給率有望達(dá)70%，6G技術(shù)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)制定階段，商業(yè)航天市場(chǎng)規(guī)模突破萬(wàn)億元，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)正在推動(dòng)中國(guó)從“技術(shù)跟隨”向“源頭創(chuàng)新”躍遷。數(shù)字經(jīng)濟(jì)開(kāi)始與實(shí)際經(jīng)濟(jì)深度融合，綠色轉(zhuǎn)型和消費(fèi)革命正在助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)的加速推進(jìn)，中國(guó)在土地要素市場(chǎng)化配置、數(shù)據(jù)跨境有序流動(dòng)、技術(shù)成果全域轉(zhuǎn)化等重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)機(jī)制突破，正系統(tǒng)性構(gòu)建“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)賦能產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)牽引消費(fèi)迭代”的可持續(xù)發(fā)展閉環(huán)。科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍遷，正在重構(gòu)辦公樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)形成'產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新濃度-空間價(jià)值溢價(jià)'的正向循環(huán)。

 

　　2025年一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量去化、區(qū)域性復(fù)蘇”特征。一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到3.6萬(wàn)平方米，雖然單季需求表現(xiàn)仍不及預(yù)期，但市場(chǎng)已連續(xù)7個(gè)季度實(shí)現(xiàn)整體市場(chǎng)去化，累計(jì)去化總量接近53萬(wàn)平方米。本季度，金融街，麗澤和中關(guān)村三大子市場(chǎng)成為市場(chǎng)去化的核心區(qū)域。金融街市場(chǎng)在去年年底空置率觸及13.7%的高點(diǎn)后本季度回落至11.3%，依然是北京市場(chǎng)空置率最低的甲級(jí)寫(xiě)字樓子市場(chǎng)。金融街市場(chǎng)去化主要得益于區(qū)域內(nèi)國(guó)央企金融機(jī)構(gòu)在年初的辦公需求擴(kuò)張以及集團(tuán)自用面積增加。麗澤商務(wù)區(qū)在過(guò)去五年已實(shí)現(xiàn)年均近16萬(wàn)平方米的去化，本季度凈吸納量再度超過(guò)2萬(wàn)平米，主要來(lái)自于區(qū)域內(nèi)國(guó)央企新增的辦公需求。麗澤空置率目前已降至24%，反超亞奧市場(chǎng)的26.4%，直逼燕莎市場(chǎng)的23.6%。由于今年麗澤區(qū)域沒(méi)有待入市的新項(xiàng)目，年末空置率或?qū)⑦M(jìn)一步回落至20%。中關(guān)村市場(chǎng)作為北京科技創(chuàng)新的大本營(yíng)，得益于區(qū)域內(nèi)頭部高新技術(shù)企業(yè)辦公需求的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，市場(chǎng)空置率已連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)回落，本季度已降至15.3%。從全市場(chǎng)凈有效租金趨勢(shì)來(lái)看，本季度租金下降趨勢(shì)依然延續(xù)，但環(huán)比降幅收窄。市場(chǎng)平均凈有效租金已降至243.8元每月每平米，環(huán)比下降3.2%，同比降幅達(dá)16.3%。

 

　　高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，2025年我們依然維持去年對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的核心預(yù)判，宏觀有效需求不足仍然會(huì)是制約辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問(wèn)題。在主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善的前提下，北京的辦公樓市場(chǎng)需求側(cè)仍將持續(xù)受到系統(tǒng)性制約。同時(shí)，市場(chǎng)五大趨勢(shì)正重塑競(jìng)爭(zhēng)格局：第一，市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)行情；第二，市場(chǎng)需求類型高度集中在搬遷類，國(guó)央企新增需求成為穩(wěn)定市場(chǎng)的重要因素；第三，在降本增效的大環(huán)境下，企業(yè)正在趨勢(shì)性回歸自有物業(yè)；第四，凈吸納量將呈現(xiàn)區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇；第五，凈有效租金深度調(diào)整，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力繼續(xù)增大。

 

　　2025年將是未來(lái)三年新增供應(yīng)壓力最小的一年，這也為市場(chǎng)空置率在今年能夠持續(xù)回落創(chuàng)造了有利條件。需求側(cè)仍將是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，除了新增需求方面的變化以外，市場(chǎng)化項(xiàng)目中存量租戶的退租和縮租的變化將在2025年對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更大的影響。從目前粗略的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶退租和縮租面積調(diào)整對(duì)于凈吸納量的影響將可能達(dá)到30%至40%。這背后的主要驅(qū)動(dòng)因素，既有企業(yè)借租金調(diào)整之勢(shì)進(jìn)行多職場(chǎng)辦公空間整合，也有企業(yè)被要求搬回自有物業(yè)等多種市場(chǎng)因素。因此，2025年的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量將和去年相比出現(xiàn)大幅下降，在市場(chǎng)需求表現(xiàn)中性的前提下，年度凈吸納量預(yù)計(jì)可能不會(huì)超過(guò)20萬(wàn)平方米。在新增供應(yīng)有限的前提下，空置率仍可實(shí)現(xiàn)小幅回落，租金下降趨勢(shì)仍將延續(xù)，但市場(chǎng)需要關(guān)注在下半年可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的底部機(jī)會(huì)。

 

　　高力國(guó)際北京公司董事總經(jīng)理李娟認(rèn)為北京辦公樓市場(chǎng)亟需在需求變量與供應(yīng)常量的動(dòng)態(tài)平衡中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重構(gòu)。在科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新周期，我們將看到更多企業(yè)選擇從低效資產(chǎn)向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，同時(shí)辦公樓市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)殘酷的出清周期，雙周期疊加最終將加速資源配置向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。面對(duì)產(chǎn)業(yè)需求重構(gòu)、跨資產(chǎn)類別和跨板塊競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn)，北京辦公樓市場(chǎng)需要通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與企業(yè)需求側(cè)管理協(xié)同發(fā)力，在辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期，重新塑造“產(chǎn)業(yè)聚變—供需平衡—資產(chǎn)增值”的良性循環(huán)。