近期，香港“超級家族”鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展有限公司（以下簡稱“新世界發(fā)展”，股份代號：0017.HK）股價跌幅超6%。在此之前，新世界發(fā)展剛剛宣布了公司遞延永續(xù)債券的派息。

 

 

　　2025年5月30日，新世界發(fā)展發(fā)布公告稱，將遞延旗下多系列永續(xù)證券的分派支付日期，包括7億美元有擔保優(yōu)先永續(xù)資本證券、12億美元永續(xù)債、5億美元永續(xù)債以及10億美元永續(xù)債，共計34億美元。

 

　　根據(jù)公告，A系列永續(xù)證券原定于2025年6月9日支付的分派將遞延至下一個分派支付日，B系列永續(xù)證券6月10日的分派也被遞延至下一個分派支付日。另外原定于2025年6月16日與22日的分派的C系列與D系列永續(xù)證券均被遞延。

 

　　中國房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體報道顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，新世界發(fā)展推遲了7720萬美元的債務(wù)償還義務(wù)，于6月2日該公司旗下多只永續(xù)債價格跌至歷史新低。其中，6.15%永續(xù)債再下跌約3美分至23美分，4.8%永續(xù)債下跌10美分至15.5美分，創(chuàng)下2022年10月以來最大單日跌幅。同時，新世界股價低開后跌幅擴大，最低至4.28港元，中午收盤每股4.43港元，跌7.52%，成交3385.43萬股，涉資1.48億港元。

 

　　二級市場上，東方財富網(wǎng)信息顯示，于6月2日，新世界發(fā)展股票開盤價為4.65港元，收盤價為4.48港元，跌幅為6.47%。截至6月18日，新世界發(fā)展的收盤價格約5.0港元，累計下跌約3.85%，總市值為125.8億港元。

 

　　對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向大公房產(chǎn)表示，新世界發(fā)展此次推遲支付永續(xù)債券利息，是其面臨短期現(xiàn)金流緊張的體現(xiàn)。雖然永續(xù)債延遲派息不會引發(fā)違約，但需要償還的總金額將會累積，這可能影響其與銀行的再融資談判。從市場反應(yīng)來看，該消息導致公司遭遇“股債雙殺”，股票大幅下跌，多只永續(xù)債價格也急跌創(chuàng)新低。不過，公司表示其資產(chǎn)凈值較高且有未抵押資產(chǎn)可為借款提供額外信用增級，認為有能力完成再融資。

 

　　香港股票分析師協(xié)會理事連敬涵指出，在復雜的市場環(huán)境下，新世界發(fā)展對永續(xù)債的處理策略，有助保留現(xiàn)金，進一步壓低這兩年的銀行債務(wù)相關(guān)的財務(wù)現(xiàn)金流出，部分永續(xù)債票息雖因重置機制上升，但仍在可控范圍。

 

　　與此同時，匯豐環(huán)球也在研報中指出，新世界發(fā)展相關(guān)永續(xù)資本證券的總名義價值達34億美元。新世界發(fā)展通過保留現(xiàn)金，有助于改善其短期流動性。然而，結(jié)合其一只永續(xù)資本證券因未行使提前贖回條款而最近重設(shè)較高票息率，這向投資者發(fā)出信號，顯示新世界發(fā)展正面臨一定財務(wù)壓力，也將影響新世界發(fā)展向股權(quán)投資者派發(fā)股息的能力。

 

 

　　事實上，新世界發(fā)展此前曾是以“低杠桿”著稱的港資房企代表，但在展望2025年時，該公司卻在財報中提到“挑戰(zhàn)與機遇并存，回籠現(xiàn)金、減輕負債是本集團當前的重中之重”。

 

　　大公房產(chǎn)注意到，為改善流動性，新世界發(fā)展持續(xù)推進資產(chǎn)處置計劃。2024年6月26日，其間接全資附屬公司Total Partner Holdings Limited與周大福企業(yè)旗下Shine Through Holdings Limited訂立買賣協(xié)議，以約14.405億元出售天得發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本的30%，該交易于8月27日完成，新世界發(fā)展不再持有天得發(fā)展任何權(quán)益。

 

　　2024年9月26日，新世界發(fā)展與鄭志剛?cè)Y擁有的AC Group Limited簽署協(xié)議，以總代價2.09億港元出售多家與“K11”品牌物業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)運營有關(guān)的目標公司股份，交易于11月完成，而新世界發(fā)展退出相關(guān)業(yè)務(wù)。

 

　　在隨后的2024年11月28日，新世界發(fā)展與周大福企業(yè)訂立協(xié)議，以4.167億港元出售New World Sports Development Limited的全部股權(quán)及股東貸款，該交易于次日完成，新世界發(fā)展不再持有其權(quán)益。

 

　　新世界發(fā)展曾在公告中表示，自2019年下半年以來，公司一直在積極出售非核心資產(chǎn)，作為其去杠桿化策略的一部分，且公司計劃截至2024年6月30日實現(xiàn)不少于80億港元的非核心資產(chǎn)出售目標。

 

　　就出售非核心資產(chǎn)方面，黃少媚在2025財年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，集團進行了不少大宗交易，香港亦出售了數(shù)棟寫字樓。公司積極改善現(xiàn)金流，減低負債為首要任務(wù)，惟仍要有合適的價錢，才會考慮出售。

 

　　新世界發(fā)展方面也向大公房產(chǎn)表示，年初至今，新世界先后有多個項目動土開工及推售，持續(xù)有利好消息。從財務(wù)與業(yè)務(wù)協(xié)同看，新世界發(fā)展資金回籠成效顯著，本財年至今整體合約銷售約248億港元，已完成全年目標逾95%。

 

　　然而，業(yè)績上的持續(xù)承壓依舊是新世界發(fā)展不可忽視的問題。財報顯示，在截至2024年12月31日的六個月內(nèi)，新世界發(fā)展錄得來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的綜合收入為167.89億港元，核心經(jīng)營溢利為44.16億港元，分別按年下跌1.6%及18%。該公司錄得持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的股東應(yīng)占虧損為66.33億港元。對于該項數(shù)據(jù)虧損，新世界發(fā)展解釋稱，主要由于過去六個月市場宏觀因素的快速變化，以至發(fā)展和投資物業(yè)項目市場價值下降。此外，本期虧損也因缺少截至2023年12月31日的六個月內(nèi)固定利率債券贖回和轉(zhuǎn)撥投資物業(yè)的一次性收益，總計約19.51億港元。

 

　　截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額約1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個月內(nèi)償還；現(xiàn)金及銀行存款（包括有限制銀行存款）為218.58億港元，其中，現(xiàn)金及銀行存款僅約214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元；綜合債務(wù)凈額為1246.30億港元。凈債務(wù)權(quán)益比率為57.5%，較2024年6月30日時增加2.5個百分點。

 

　　據(jù)財報進一步披露，截至2024年12月31日，新世界發(fā)展的負債合計約2109.26億港元，非流動負債約1300.55億港元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1187.83億港元，流動負債808.71億港元，主要為應(yīng)計費用及其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有326億港元。

 

　　在柏文喜看來，新世界發(fā)展業(yè)績持續(xù)承壓有四方面原因：一是市場環(huán)境因素：香港和內(nèi)地房地產(chǎn)市場整體處于低迷期，新世界發(fā)展的業(yè)務(wù)受到較大沖擊。此外，過去6個月市場宏觀因素的快速變化，導致其發(fā)展和投資物業(yè)項目市場價值下降。

 

　　二是財務(wù)負擔沉重：2024財年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，2025財年中期再次虧損66.33億港元。公司財務(wù)杠桿水平上升，融資成本受到影響，總利息負擔超過核心營業(yè)利潤。

 

　　三是資產(chǎn)減值與投資損失：2024財年，公司出現(xiàn)63億港元的開發(fā)物業(yè)減值損失和27億港元的投資物業(yè)重估損失。

 

　　四是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型壓力：高周轉(zhuǎn)傳統(tǒng)模式失效后，新世界發(fā)展需要重構(gòu)一套適應(yīng)低增長時代的生存法則，但轉(zhuǎn)型過程中面臨諸多挑戰(zhàn)。

 

 

　　在新世界發(fā)展流動性壓力愈加明顯的時刻，新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛突然離職。

 

　　2024年9月，行政總裁鄭志剛因處理個人事務(wù)辭任，由首席營運總監(jiān)馬紹祥升任。

 

　　相關(guān)公告顯示，鄭志剛為周大福和新世界集團創(chuàng)辦人鄭裕彤長孫、新世界發(fā)展主席及執(zhí)行董事鄭家純長子。在本次辭任前一直被外界視為鄭氏家族第三代“接班人”。

 

　　但馬紹祥并未“在任”太久。2024年11月29日，剛剛上任屆滿兩個月的馬紹祥提出辭任，由時任新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國行政總裁的黃少媚接任新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁。

 

　　據(jù)了解，新上任的黃少媚擁有超過20年房地產(chǎn)經(jīng)驗，彼于2015年10月加入新世界集團，出任新世界中國副行政總裁，于2020年2月擢升為新世界中國行政總裁，同年5月出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事。

 

　　在2025年2月28日的新世界中期業(yè)績發(fā)布會上，黃少媚曾坦言：“現(xiàn)時樓市確實面對不少的挑戰(zhàn)，利率依然偏高，公司的負債仍然處于較高水平，內(nèi)地和香港樓市仍要時間恢復，對我們來說是一個考驗。”

 

　　但在此之后，新世界發(fā)展于2025年4月24日發(fā)布公告，宣布鄭志雯獲委任為提名委員會成員，鄭家純不再擔任提名委員會主席及成員。

 

　　公開資料顯示，鄭志雯是鄭家純的小女兒，于2012年3月出任新世界發(fā)展公司執(zhí)行董事，為公司董事會轄下執(zhí)行委員會成員，現(xiàn)監(jiān)管新世界集團酒店業(yè)務(wù)部，為新世界中國地產(chǎn)有限公司及集團若干附屬公司董事，香港上市公眾公司周大福珠寶集團有限公司副主席兼執(zhí)行董事及佐丹奴國際有限公司非執(zhí)行董事。

 

　　對于近期來新世界發(fā)展高層的頻繁變動，柏文喜分析，這種頻繁的高層變動可能導致公司戰(zhàn)略方向不明確，影響決策效率和業(yè)務(wù)推進。此外，管理層的不確定性還可能阻礙公司的運營和市場對其的信心。不過，新任管理層也在積極應(yīng)對困境，如推進資產(chǎn)出售和再融資等措施。

 

　　此外，最新數(shù)據(jù)顯示，在2025年福布斯中國香港富豪榜中，鄭家純及家族以195億美元的財富位居第三位，僅次于李嘉誠和李兆基，但較2024年縮水26億美元。